Zmiany w Prawie Budowlanym od 2015 - pozwolenie na budowę czy zgłoszenie budowy?

Co to znaczy: zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego ?
Czy pozwolenie na rozpoczęcie budowy domu jednorodzinnego w trybie pozwolenia na budowę zostanie zniesione? - nie.

Już w 2009 roku pojawiły się pogłoski dotyczące zniesienia wymogu uzyskania pozwolenia na budowę. W praktyce, rzecz dotyczy jedynie pewnych uproszczeń w całej procedurze starania się o pozwolenie na budowę, a hasło: "koniec z pozwoleniem na budowę" należy traktować jako populizm. Proponowane założenia dotyczą jedynie ograniczenia do mimimum wpływu rozstrzygnięć administracyjnych przy uzyskiwaniu zgody na rozpoczęcie budowy domu, a temat nie jest prosty.

Plany dotyczące uproszczenia uzyskania pozwolenia na budowę jeszcze z 2012 roku:

Uproszczenie procedur administracyjnych poprzedzających rozpoczęcie robót budowlanych. Wprowadzenie zasady, w myśl której budowę można rozpocząć na podstawie skutecznego zgłoszenia z dołączonym projektem budowlanym - czy jest to na pewno bezpieczny zamysł uproszczenia?
Poszerzenie katalogu prac budowlanych, które można będzie wykonać na podstawie zgłoszenia (takie jak: warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe i garaże do pięciu stanowisk włącznie, obiekty magazynowe, takie jak: budynki składowe, chłodnie, hangary i wiaty, a także niektóre budynki kolejowe, place składowe, postojowe i parkingi oraz stawy rybne) - ma wystarczyć tylko złoszenie.
Wprowadzenie lokalnych planów zagospodarowywania przestrzennego (będą do nich należały miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego i miejscowe plany zabudowy). Zniesienie wymogu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (decyzja o pozwoleniu na budowę będzie wymagana tylko przy budynkach o kubaturze powyżej 5 tys. m3 albo wysokość powyżej 12 m) - wiele gmin nie ma nadal uchwalonych planów, na wielu obszarach plany nie powstaną, zatem i obowiązek uzyskania warunków zabudowy pozostaje aktualny (a procedura uzyskania WZ pozostaje bardzo czasochłonna).

W sierpniu 2014 roku rząd przyjął projekt ustawy o uproszczeniu formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Inwestor nadal będzie mógł ubiegać się o uzyskanie pozwolenia na rozpoczęcie budowy lub przebudowy w trybie pozwolenia na budowę i wielu przypadkach nadal będzie to bardziej korzystne a przede wszystkim bezpieczne rozwiązanie.
Nowy wniosek o pozwolenie na budowę. Największą zmianą w stosunku do poprzedniego wzoru jest zamieszczenie w formularzu zamkniętego wykazu załączników, co wpływa na szybsze uzyskanie informacji urzędowej- czy wniosek jest kompletny, czy też czegoś brakuje. Załączniki podzielone są na grupy: obligatoryjne oraz fakultatywne. W ramach grupy fakultatywnej, mamy podział na załączniki wynikające z Prawa budowlanego i z różnych przepisów szczególnych. Inwestor ma obowiązek zaznaczyć krzyżykiem, które z nich dołącza do wniosku. Niestety, Inwestor sam musi ustalić kwestię załączników, które musi załączyć, a których nie musi.
Zostanie zniesiony wymóg uzyskiwania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego lub przebudowy domu jednorodzinnego, jednak tylko w przypadkach, gdy planowany dom jednorodzinny i jego obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki objętej inwestycją. W takim przypadku konieczne będzie jedynie zgłoszenie budowy z projektem budowalnym i dołączenie dokumentów wymaganych w trybie pozwolenia na budowę. Niezwykle ważna jest tutaj funckja architekta adaptującego, który podejmuje decyzję dotyczącą zgłoszenia budowy- po sprawdzeniu czy budynek nie wykracza poza granice opracowania. Natomiast jeśli architekt stwierdzi wykroczenie poza granice opracowania, musimy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę w trybie pozwolenia na budowę. Pełna odpowiedzialność spoczywa na Inwestorze i architekcie adaptującym, którzy na etapie wykonania planu zagospodarowania działki podejmują decyzję o tym, czy można jedynie zgłosić budowę z projektem, czy też należy ubiegać się o pozwolenie na budowę.

Podstawą zmian w Prawie Budowlanym jest ułatwienie procedur administracyjnych dla osób planujących budowę domu jednorodzinnego. Założenie jest słuszne, ale czy planowane zmiany są sensowne , czy nie spowodują większego chaosu na drodze administracyjnej? Praktyka uproszczenia procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę dotyczy tylko sytuacji, w których inwestor jest jedyną stroną postępowania o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Kto ponosi odpowiedzialność za możliwość budowy na danym obszarze?

Pełną odpowiedzialność za prawidłowe usytuowanie obiektu na obszarze oddziaływania ponosi architekt adaptujący. Architekt ma czuwać nad tym, czy konkretny budynek nie będzie oddziaływał na działki sąsiednie. Architekt adaptujący, zgodnie z proponowanym brzmieniem art. 20 ust. 1 pkt 1c ustawy, będzie zobowiązany m.in. do tego, by w projekcie budowlanym określić obszar oddziaływania. Później będzie to badane przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. Jednakże, ustalenie obszaru oddziaływania obiektu wymaga analizy konkretnego przypadku, a mianowicie architekt musi mieć na uwadze:

funkcję zabudowy,
formę architektoniczną,
konstrukcję danego budynku, obiektu,
sposób zagospodarowania terenu w otoczeniu projektowanego budynku.

Mogą pojawić się tu kwestie sporne, co może prowadzić do postępowania na drodze administracyjnej. Pojęcie obszaru oddziaływania nie zostało konkretnie sparametryzowane i dookreślone.

O czym nie możemy zapomnieć dla bezpieczeństwa własnej inwestycji?

Pamiętajmy, obowiązkiem Inwestora i architekta adaptującego jest sprawdzenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy w gminach, dla których plan nie jest uchwalony. Budowa domów jednorodzinnych (bez pozwolenia) musi uwzględniać wytyczne miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli projekt budowlany zgłoszony do budowy nie będzie zgodny z założeniami planu lub warunkami zagospodarowania będzie to podstawą do sprzeciwu wobec takiej inwestycji.

Mniej dokumentów na etapie składania wniosku o pozwolenie... kosztem ogromnego ryzyka?

Planuje się, że nie będzie obowiązku dołączenia do projektu budowlanego oświadczeń: o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła, gazu, o zapewnieniu odbioru ścieków, o warunkach przyłączenia budynku do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych oraz telekomunikacyjnych, zbędne będą oświadczenia zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną, z wyjątkiem dróg wojewódzkich i krajowych. Jeżeli na etapie uzgodnień projektu budowlanego zrezygnujemy z powyższych, to później ponosimy ryzyko sprzeciwu zgłoszenia budowy. Wyobraźmy sobie sytuacje, kiedy po wybudowaniu domu okaże się, że nie możemy przyłączyć infrastruktury, to nie będziemy mogli starać się o oddanie naszego domu do użytku. Im więcej ułatwimy sobie drogę do zgłoszenia na budowę, tym większe ponosimy ryzyko... możliwości zamieszkania w nowo wybudowanym domu. Wybudujemy dom a okaże się, że nie ma możliwości podłączenia wody albo można to uczynić, ale gigantycznymi nakładami.

Pozwolenie na budowę bedzie nadal konieczne...

Takich przypadków będzie wiele. Uzyskanie pozwolenia na budowę w trybie dotychczasowym będzie jednak konieczne w sytuacji, gdy obszar oddziaływania domu będzie wykraczał poza zakres projektu zagospodarowania działki lub terenu, np. w przypadku budowy domu bezpośrednio w granicy działki. Projektant będzie też miał obowiązek wyznaczenia w projekcie budowlanym obszaru oddziaływania budynku.