Koniec z pozwoleniem na budowę?- zmiany w Prawie Budowlanym

Czy zmiany w Prawie Budowlanym to ułatwienie czy też ryzyko dla Inwestora?

Rząd przyjął projekt założeń nowelizacji Prawa Budowlanego, zmierzającego do uproszczenie procedur związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę i skrócenia czasu wydawania pozwolenia na budowę.

Wprowadzenie możliwości budowy domów na podstawie zgłoszenia na budowę to tylko pozorne ułatwienie.

Uproszczenie procedur budowlanych dla niektórych inwestycji.

Zgodnie z założeniami projektu, zostanie zniesiona konieczność uzyskania pozwolenia na budowę części domów jednorodzinnych. Konieczne natomiast będzie zgłoszenie budowy z dołączonym projektem budowlanym. Zakłada się, że właściwy organ będzie miał 30 dni na ewentualne wniesienie sprzeciwu od takiego zgłoszenia.

Projekt nowelizacji Prawa Budowlanego, jak zapewnia Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej,przewiduje skrócenie procedur budowlanych o 45 dni , a w dużych miastach o 74 dni. Co więcej, projekt przewiduje skrócenie liczby procedur, które były niezbędne do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Tryb zgłoszenia budowy będzie dotyczył inwestycji, w których sąsiedzi nie są stroną postępowania.

Jeśli jednak właściciel sąsiedniej działki, złoży pismo właściwemu organowi o nie zachowaniu odpowiednich odległości między budynkami, administracja musi zareagować: albo zgłosi sprzeciw do zgłoszenia, albo ewentualnie wyda zaświadczenie o braku sprzeciwu od zgłoszenia budowy. Takie sytuacje mogą być konfliktowe, bowiem i sąsiad ma prawo wymagać odpowiednich odległości od swego domu, by dobrze mu się funkcjonowało na własnej posesji, a drugi sąsiad będzie chciał po prostu uzyskać zgłoszenie budowy...

Kto ponosi odpowiedzialność za możliwość budowy na danym obszarze?

Pełną odpowiedzialność za prawidłowe usytuowanie obiektu na obszarze oddziaływania ponosi architekt adaptujący. Architekt ma czuwać nad tym, czy konkretny budynek nie będzie oddziaływał na działki sąsiednie. Architekt adaptujący, zgodnie z proponowanym brzmieniem art. 20 ust. 1 pkt 1c ustawy, będzie zobowiązany m.in. do tego, by w projekcie budowlanym określić obszar oddziaływania. Później będzie to badane przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Jednakże, ustalenie obszaru oddziaływania obiektu wymaga analizy konkretnego przypadku, a mianowicie architekt musi mieć na uwadze:

funkcję zabudowy,
formę architektoniczną,
konstrukcję danego budynku, obiektu,
sposób zagospodarowania terenu w otoczeniu projektowanego budynku.

Mogą pojawić się tu kwestie sporne, co może prowadzić do postępowania na drodze administracyjnej. Pojęcie obszaru oddziaływania nie zostało konkretnie sparametryzowane i dookreślone.

O czym nie możemy zapomnieć dla bezpieczeństwa własnej inwestycji?

Pamiętajmy, jakkolwiek procedury nie zostaną ułatwione, naszym obowiązkiem jest sprawdzenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy w gminach, dla których plan nie jest uchwalony. Budowa domów jednorodzinnych (bez pozwolenia) musi uwzględniać wytyczne miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli projekt budowlany zgłoszony do budowy nie będzie zgodny z założeniami planu lub warunkami zagospodarowania będzie to podstawą do sprzeciwu wobec takiej inwestycji.

Na tym etapie warto skonsultować z nami swoje wątpliwości, kontaktując się z naszymi architektami telefonicznie, mejlowo lub korzystając z formularza znajdującego się na tej stronie.

Mniej dokumentów na etapie adaptacji projektu budowlanego.

Projekt nowelizacji zakłada, że nie będzie obowiązku dołączenia do projektu budowlanego oświadczeń:

o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła, gazu,
o zapewnieniu odbioru ścieków,
o warunkach przyłączenia budynku do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych oraz telekomunikacyjnych.
zbędne będą oświadczenia zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną, z wyjątkiem dróg wojewódzkich i krajowych.

Jakie jest ryzyko na tym etapie?

Jeżeli na etapie uzgodnień projektu budowlanego zrezygnujemy z powyższych, to później ponosimy ryzyko sprzeciwu zgłoszenia budowy. Wyobraźmy sobie sytuacje, kiedy po wybudowaniu domu okaże się, że nie możemy przyłączyć infrastruktury, to nie będziemy mogli starać się o oddanie naszego domu do użytku. Im więcej ułatwimy sobie drogę do zgłoszenia na budowę, tym większe ponosimy ryzyko... możliwości zamieszkania w naszym wybudowanym domu.

Kiedy uzyskanie pozwolenia na budowę będzie nadal konieczne?

Takich przypadków będzie wiele. Uzyskanie pozwolenia na budowę w trybie dotychczasowym będzie jednak konieczne w sytuacji, gdy obszar oddziaływania domu będzie wykraczał poza zakres projektu zagospodarowania działki lub terenu, np. w przypadku budowy domu bezpośrednio w granicy działki. Projektant będzie też miał obowiązek wyznaczenia w projekcie budowlanym obszaru oddziaływania budynku.