Problem z wąską działką? Niekoniecznie.

Dokładne sprawdzenie wymiarów działki, analiza planu miejscowego danej działki i fachowa znajomość bazy gotowych projektów domów jednorodzinnych, pozwoli nam pomóc Państwu w wyborze odpowiedniego projektu domu na wąską działkę.

Po pierwsze: wąskie działki to teraz popularne działki inwestycyjne, przede wszystkim ze względu na ich tańsze koszty zakupu. Zapisy w Prawie Budowlanym dotyczące wąskich działek i usytuowania domu na wąskiej działce, stanowią odrębny punkt, w którym pozwalają na przybliżenie się do granic działki, w zależności od konkretnych uwarunkowań działki.

Po drugie: oferta gotowych projektów domów jednorodzinnych na wąską działkę jest stale rozwijana. Projekty domów jednorodzinnych na wąską działkę stanowią na chwilę obecną obszerną bazę projektów, w których architekci proponują różne rozwiązania, zarówno ze względów gabarytowych budynku, jak i z myślą o komfortowym układzie funkcjonalnym domu dla jego przyszłego Użytkownika. W ofercie projektów domów na wąskie działki, znajdziemy projekty domów z garażami: jednostanowiskowymi, jak i dwustanowiskowymi, projekty domów parterowych, piętrowych, w stylu nowoczesnym, tradycyjnym, jak i dworkowym.

Warto skonsultować z nami swoje wątpliwości, kontaktując się z naszymi architektami telefonicznie, mejlowo lub korzystając z formularza znajdującego się na tej stronie.

Mam działkę o szerokości 16m, co mogę na niej wybudować?

Przeanalizujmy sytuację na konkretnym przykładzie Inwestora, który zgłosił się do nas z problemem budowy domu na wąskiej działce o szerokości 16m. Wybrał projekt domu jednorodzinnego, którego szerokość elewacji frontowej wynosi: 10,48m.

W przypadku wąskiej działki, musimy mieć na uwadze konkretne odległości budynku od granic działki:

1. jeśli szerokość działki jest mniejsza niż 16m, możemy przybliżyć się do granicy działki z budynkiem z jednej strony do 1,5m (elewacją bez otworów okiennych i drzwiowych), z drugiej strony 4m (elewacja z oknami),
2. jeśli działka jest równa lub przekracza 16m, wówczas musimy już trzymać się ustawowych odległości: zachować po 4 m od granic działki (przy elewacjach z otworami okiennymi i drzwiowymi) lub 3 m odległości od granicy (w przypadku elewacji bez otworów okiennych i drzwiowych). Wówczas maksymalna szerokość elewacji frontowej wynosi: 9m (przy zachowaniu odległości 4m i 3m) lub szerokość elewacji frontowej wynosi: 10m (przy zachowaniu odległości 3m i 3m - jednak w tym przypadku dom mógłby być słabo doświetlony - wtedy jest to już indywidualna i świadoma decyzja Inwestora).
3. optymalne rozwiązanie dla działki o szerokości równej 16m to projekt domu o szerokości elewacji frontowej do 9m.
   

Wróćmy zatem do Inwestora, który wybrał projekt domu Atlanta. Musimy bardzo dokładnie wiedzieć, jaka jest szerokość działki, by sprawdzić optymalne usytuowanie na niej budynku, mając na uwadze dozwolone odległości elewacji bocznych do granic działki. Dodatkowo, musimy sprawdzić plan miejscowy, czy nie nakazuje konkretnych odległości w usytuowaniu domu na działce lub czy nie dopuszcza innych niż w Prawie Budowlanym odległości, ze względu na indywidualną sytuację działki. Pamiętajmy, że każda gmina narzuca własne ustalenia dotyczące zabudowy.

Ustawowe odległości domu do granicy działki wedle prawa:

• 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
• 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Zgodnie z art. 12, pkt. 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.W zabudowie jednorodzinnej dopuszcza się:

• sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m,
• sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej.

Nasze zmagania z problemem i co warto zrobić ?

• sprawdziliśmy plan miejscowy, w którym określono zachowanie odległości budynku do granic działki zgodnie z Prawem Budowlanym. Dodatkowo konsultowaliśmy z Urbanistą w gminie wątpliwości związane z planem miejscowym.
• sprawdziliśmy dokładnie wymiary działki. W tym przypadku pomiar może mieć arcyważny skutek. W tym punkcie najlepiej zlecić zwymiarowanie działki architektowi, geodecie lub skonsultować się z naszymi architektami. Okazało się, że działka w jej początku ma 15,68 m a w granicy końcowej 15,99 m.

W związku z powyższym, realna stała się możliwość budowy domu Atlanta o szerokości elewacji frontowej 10,84m na wąskiej działce, w odległościach domu od granicy działki: 1,5m i 4m. Na etapie adaptacji projektu do działki, architekt musiał zlikwidować 2 okna na bocznej elewacji. Inwestor świadomie zdecydował, ale zyskał możliwość budowy domu o zgrabniejszych gabarytach i większej powierzchni użytkowej. A co ze ścianą bez okien? - zawsze istnieje możliwość doświetlenia budynku poprzez zastosowanie luksferów czyli pustaków szklanych.

Mam działkę o szerokości poniżej 16m, co mogę na niej wybudować?

Projekty domów na wąską działkę do 16 m to nasza specjalna kolekcja domów jednorodzinnych. Przepisy dopuszczają usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budow

W przypadku wąskiej działki poniżej 16m, jeśli nie dopuszcza się zabudowy bezpośrednio w jej granicy, musimy mieć na uwadze konkretne odległości budynku od granic działki:

• jeśli szerokość działki jest mniejsza niż 16m, możemy przybliżyć się do granicy działki z budynkiem z jednej strony do 1,5m (elewacją bez otworów okiennych i drzwiowych), z drugiej strony 4m (elewacja z oknami),
• optymalne rozwiązanie dla działki o szerokości 15m, to projekt domu o szerokości elewacji frontowej do 9,5m,
• optymalne rozwiązanie dla działki o szerokości 14m, to projekt domu o szerokości elewacji frontowej do 8,5m,
• optymalne rozwiązanie dla działki o szerokości 13m, to projekt domu o szerokości elewacji frontowej do 7,5m,
• optymalne rozwiązanie dla działki o szerokości 12m, to projekt domu o szerokości elewacji frontowej do 6,5m.

O czym warto pamiętać wybierając projekt na wąską działkę?

• Dokładne sprawdzenie wymiarów działki, w przypadku działek wąskich jest to sprawa niezwykle istotna. Inwestor ma prawo, zgodnie z przepisami, maksymalnie wykorzystać powierzchnię działki.
• Zawsze możemy skontaktować się z Urzędem danej gminy i poprosić o rozmowę z osobą, która będzie wydawała na danym terenie pozwolenie na budowę. Urząd zwykle nie wystawia pisemnych oświadczeń, ale zyskamy zapewnienie. Dodatkowo, można postarać się o zgodę sąsiedzką na przybliżenie się do granic działki sąsiada, co będzie atutem przy rozpatrywaniu wniosku o pozwolenie na budowę.
• Prawo budowlane zezwala na przybliżenie się do granic działki w zależności od jej konkretnych wymiarów.