Czy zmiany w projekcie są kosztowne i znaczące?
Większość ludzi chce osiągnąć swój cel, jakim jest mieszkanie w wymarzonym domu. Jednak nie zawsze jest na to wystarczająco dużo pieniędzy, więc czasami trzeba iść na kompromis. Jednym z nich jest zakup projektu prywatnego domu dla rodziny w formie pod klucz, czyli dla domu jednorodzinnego.
Dzięki temu nieco obniżymy koszty inwestycji. Niestety minusem takich projektów jest to, że nie zawsze spełniają nasze oczekiwania. W takiej sytuacji musimy zmienić projekt domu. Musisz jednak wiedzieć, kiedy zmiana jest ważna, a kiedy nie.
Kupno projektu a rozpoczęcie budowy
Kupno gotowego projektu nie wystarczy do rozpoczęcia budowy domu. Musisz upoważnić projektanta do adaptacji projektu. Na tym etapie inwestycji projekt domu, jako dzieło twórcy, staje się konstrukcją.
Konieczne jest usytuowanie domu na konkretnej działce (z uwzględnieniem przepisów o minimalnej odległości od granic działki i od różnych obiektów budowlanych) i dostosowanie go do warunków gruntu i klimatu. Warstwa nośna, poziom wód gruntowych, głębokość zamarzania, wzniesienie poziomu 0 – te parametry muszą zostać jeszcze ustalone w celu aktualizacji projektu.
Projektant uwzględni trasę budowy dla danego terenu oraz dozwolony teren budowy. Projekt musi być zgodny z wytycznymi miejscowego planowania lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Układ rzutu określa zwykle kształt dachu, kąt nachylenia połaci, szerokość elewacji, maksymalną wysokość listew, kolor dachu, a czasem także kolor i materiał dachu. Ograniczenia mogą różnić się od lokalnych wymagań planistycznych i inżynieryjnych.
Zmiany w projekcie istotne i nieistotne
Aby nie kolidować z urzędem lub nie przerywać budowy, wszelkie zmiany w projekcie lepiej zaakceptować na etapie adaptacji – przed ogłoszeniem budowy lub wnioskiem o pozwolenie na budowę.
Potem proszą o pewne formalności. Niezastosowanie się do tej dyrektywy może prowadzić do wszczęcia kolejnej procedury: zalegalizowania nieautoryzowanego placu budowy przed zwróceniem się do nadzoru budowlanego.
W prawie budowlanym istnieją pojęcia wyjątków, które są istotne w projektowaniu budowlanym i nieistotne. Są to zmiany wprowadzone w fazie budowania, po zatwierdzeniu projektu przez kierownika projektu.
Istotne zmiany
Istotne zmiany wymagają przygotowania projektu alternatywnego, a następnie korekty decyzji o pozwoleniu na budowę (jeśli inwestycja jest realizowana na podstawie pozwolenia na budowę) lub nowego ogłoszenia (gdy dom jest w budowie) na zasadzie zgłoszenia).
Nowe ogłoszenie nie powinno odnosić się do całej inwestycji, a jedynie do zakresu zmian wynikających z wycofania. Zamiast nowego wniosku możesz ubiegać się o pozwolenie na budowę dla całego już wybudowanego dzieła. Dopiero po zakończeniu tych procedur prace budowlane mogą być kontynuowane.
Ważne to m.in. zmiany: W zagospodarowaniu przestrzennym zwiększa to wpływ obiektu poza działkę projektowanego obiektu budowlanego (np. zmiana lokalizacji miejsca parkingowego).
Charakterystyczne parametry domu tj. powierzchnia zabudowy w przedziale powyżej 5%, wysokość, długość lub szerokość w przedziale powyżej 2%, a liczba kondygnacji, sposób wykorzystania przynajmniej części obiektów budowlanych (np. przekształcenie garażu w miejsce usługowe), naruszania postanowień miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej – ze źródeł ciepła zasilanych paliwami płynnymi lub gazowymi, odnawialnych źródeł energii lub z sieci ciepłowniczych do źródeł ciepła spalania paliw stałych.
Nieistotne zmiany
Nieistotne zmiany należy wpisać do projektu i odnotować w dzienniku budowy, bez konieczności przerywania prac. Do projektanta należy decyzja, czy zmiana jest istotna, a jego decyzję sprawdza kierownik projektu po zakończeniu pracy, kiedy praca jest publikowana.
Zmiany nieistotne obejmują zmiany w projekcie inne niż wymienione powyżej. Może to być np. materiał ścian zewnętrznych i wewnętrznych lub dachu inny niż wskazany w projekcie, zmiana nachylenia dachu lub układ połaci dachowych, inna trasa montażu i nowe lokalizacja wewnętrznego źródła ciepła.
Niewielką zmianą jest również ilość, rodzaj, wielkość i kształt otworów okiennych oraz ilość drzwi. Nie ma również znaczenia rezygnacja z planu zagospodarowania terenu lub terenu (w przypadku zwiększenia powierzchni oddziaływania obiektu poza działkę, dla której projektowany jest obiekt budowlany), jeżeli ma to zastosowanie sprzęt budowlany i niewielkie obiekty architektoniczne.
