aktualizacja: 28.09.2016

Jak uzyskać pozwolenie na budowę? Krok po kroku

pozwolenie na budowęProjekt gotowy oraz adaptacja projektu do konkretnej działki to główne etapy prowadzące do uzyskania pozwolenia na budowę. Jak to działa?

Zgłoszenie budowy z projektem to nowy sposób na rozpoczęcie prac budowlanych bez pozwolenia. Sprawdź jak wybudować dom na zgłoszenie budowy.

Standardowym trybem pozostaje nadal złożenie wniosku o pozwolenie na budowę. Pozwolenie na budowę to dokument, który jest wystawiany przez wydział architektury w odpowiednim dla inwestycji starostwie.

Projekt budowlany jest jednym z najważniejszych załączników do wniosku o pozwolenie na budowę, jednak sam projekt  nie wystarczy, by starać się o pozwolenie na budowę.

Droga do uzyskania tej decyzji administracyjnej jest zazwyczaj długa, a proces zebrania wszystkich niezbędnych dokumentów - czasochłonny i skomplikowany.

W oparciu o nasze wieloletnie doświadczenie, radzimy rozpocząć załatwianie formalności, których niestety nie unikniemy, dużo wcześniej. Warto skorzystać z profesjonalnej pomocy w działaniach zmierzających do uzyskania pozwolenia na budowę, ponieważ sama procedura  prowadząca do wydania decyzji, może różnić się w zależności od lokalnych wymagań i przepisów prawa.

allinclusive

Pozwolenie na budowę domu krok po kroku:

Krok 1. MPZP lub WZ.

W urzędzie gminy należy uzyskać  wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo warunki zabudowy. W sytuacji, gdy nasza działka nie jest objęta MPZP, występujemy wówczas o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy poprzez złożenie w urzędzie wniosku o WZ.

  • Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta lub upoważniony urzędnik. Trwa to zwykle 14 - 30 dni.
  • W przypadku, gdy działka objęta jest planem zagospodarowania, wypis z miejscowego planu uzyskuje się o wiele szybciej. Często Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest dostępny na stronach konkretnych urzędów.
  • Mając MPZP lub WZ , należy dokładnie sprawdzić wymagania planu zagospodarowania terenu dla konkretnej działki, aby mieć pewność wyboru odpowiedniego projektu pasującego do uwarunkowań działki i obowiązujących wymagań urzędowych.

Krok 2. Geodeta i mapa do celów projektowych.

mapa do celów projektowychUprawniony geodeta musi wykonać aktualną mapę do celów projektowych w skali 1 : 500. Jest to mapa sytuacyjno-wysokościowa, która jest niezbędna do wykonania projektu budowlanego w Polsce. Na tę mapę architekt adaptujący naniesie obrys planowanej inwestycji - naszego domu.

Dodatkowo, zaleca się wykonanie badań geotechnicznych, sprawdzających nośność gruntu oraz poziom wód gruntowych.

Krok 3. Zakup gotowego projektu architektoniczno - budowlanego. 

Kluczowym załącznikiem do wniosku jest projekt budowlany, który zawsze jest wydawany w czterech egzemplarzach. Jeden egzemplarz zostaje w urzędzie, drugi trafi do organu nadzoru budowlanego, pozostałe dwa egzemplarze projektu wracają do Inwestora. Jeden możemy zachować dla siebie jako kopię archiwalną, a drugi udostępniamy Kierownikowi Budowy.

Wybór odpowiedniego projektu domu to niezwykle istotna kwestia.Pamiętajmy, projekt musi pasować do wymiarów działki, wytycznych określonych przez urząd konkretnej gminy oraz spełniać nasze indywidualne wymagania. Pełnoprawny projekt budowlany zawiera:

  • część opisową,
  • część architektoniczną,
  • część konstrukcyjną,
  • część instalacyjną,
  • charakterystykę energetyczną,
  • zgody na zmiany.

Polecane, tanie w budowie i lubiane projekty domów jednorodzinnych:

  • Projekt domu Karmelita Mała (Domplan)
    135,77 m2 Powierzchnia użytkowa
    20,84×18,84 m Wymiary działki
    Karmelita Mała 2 490 zł 2 390 zł -4%
  • Projekt domu TK21 (Architeka)
    115,52 m2 Powierzchnia użytkowa
    19,68×19,72 m Wymiary działki
    TK21 2 350 zł
  • Projekt domu Tofi (Archand)
    135,48 m2 Powierzchnia użytkowa
    17,76×22,49 m Wymiary działki
    Tofi 2 190 zł
  • Projekt domu Anulka z garażem (Hb studio)
    109,70 m2 Powierzchnia użytkowa
    26,40×21,00 m Wymiary działki
    Anulka z garażem 2 420 zł

Krok 4. Adaptacja projektu do działki.

adaptacja projektu gotowegoAdaptacja (dostosowanie) projektu gotowego do warunków terenowych (stref: wiatrowej, śniegowej, przemarzania) oraz wykonanie zmian w projekcie na życzenie inwestora przez uprawnionego architekta. Adaptacja projektu stanowi jeden z głównych etapów prowadzących do budowy domu.

Architekt sporządza na aktualnej mapie projekt zagospodarowania terenu, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich (Art. 34, pkt. 3, ust. 1).

Adaptacja projektu gotowego do działki to najważniejszy etap zmierzający do pozwolenia na budowę. Zaadaptowany projekt gotowy posiada przede wszystkim projekt zagospodarowania terenu, czyli mapę działki z zaznaczonym obrysem domu, przyłączami, instalacjami, małą architekturą, projektowaną zielenią itp. Architekt również wprowadza zmiany na projekt gotowy.

adaptacja projektu za 1200zł

Krok 5. Uzyskanie warunków technicznych dostawy mediów:

  • energii elektrycznej,
  • gazu,
  • wody,
  • zapewnienie odbioru ścieków i odpadów stałych.

Architekt adaptujący przygotowuje dokumentację do ZUDP czyli Zespołu Uzgodnień Dokumentacji Projektowej.

Co to jest uzgodnienie ZUDP?

Jednym z ważnych dokumentów jest opinia Zakładu Uzgadniania Dokumentacji Projektowej, działającego w starostwie w wydziale geodezji. Opinia ustala odległości między projektowanymi obiektami: budynkami, sieciami, zjazdami, jak również w stosunku do granic działek i innych obiektów.

Decyzja o warunkach zabudowy albo miejscowy plan mogą zawierać dodatkowe szczegółowe warunki (uzgodnienia i opinie różnych organów), które inwestor musi spełnić. Są to sprawy indywidualne i mogą dotyczyć np.: wyłączenia gruntów z produkcji rolnej albo leśnej (uzyskiwane w formie decyzji), opinii Konserwatora Zabytkówopinii Państwowego Inspektora Sanitarnego - jeżeli wymaga tego charakter obiektu, uzgodnienia przeciwpożarowe - jeśli wymaga tego charakter obiektu.

pozwolenie na budowęKrok 6. Uzyskanie pozwolenia na budowę.

Pozwolenie na budowę wydawane jest w formie decyzji administracyjnej przez starostę. Zgodnie z art. 33 pkt. 2 Ustawy Prawo Budowlane, do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

  • cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem architekta adaptującego o przynależności do izby samorządu zawodowego aktualnym na dzień opracowania projektu,
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
  • wypis z rejestru gruntów dla działki swojej i sąsiednich,
  • warunki techniczne dostawy mediów.

Wniosek o pozwolenie na budowę musi być złożony na formularzu urzędowym (formularze dostępne są także na stronach internetowych) w terminie obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy. We wniosku należy wskazać inwestora, rodzaj inwestycji (np. dom jednorodzinny), adres miejsca budowy oraz oznaczenie nieruchomości (obręb ewidencyjny, numer działki).

Zgodnie z art. 35, pkt. 4 Ustawy Prawo budowlane, w razie spełnienia powyższych wymagań, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Decyzja wydawana jest w ciągu 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji.

Należy pamiętać, że w przypadku stwierdzenia błędów w złożonej dokumentacji, właściwy organ wydaje postanowienie o obowiązku usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia. Po upływie tego terminu i nie usunięciu przez inwestora błędów, zostaje wydana decyzja o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę (art. 35, pkt. 3 Ustawy - Prawo budowlane).

Budowę musimy rozpocząć w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna.

  • Rząd przyjął projekt założeń nowelizacji Prawa Budowlanego, zmierzającego do uproszczenie procedur związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę i skrócenia czasu wydawania pozwolenia na budowę. Możliwe, że zmiany wejdą jeszcze w 2013 roku. Więcej informacji na stronie: Koniec z pozwoleniem na budowę?- zmiany w Prawie Budowlanym.

Przykłady projektów lubianych i sprawdzonych:

  • Projekt domu Malibu 2 (Archand)
    99,15 m2 Powierzchnia użytkowa
    20,69×18,09 m Wymiary działki
    Malibu 2 2 090 zł
  • Projekt domu Opałek II N (Dominanta)
    135,51 m2 Powierzchnia użytkowa
    19,84×19,84 m Wymiary działki
    Opałek II N 2 200 zł
  • Projekt domu Tercja 4 (mtmstyl)
    192,30 m2 Powierzchnia użytkowa
    24,03×22,06 m Wymiary działki
    Tercja 4 3 580 zł 3 430 zł -4%
  • Projekt domu Agatka (Hb studio)
    119,3 m2 Powierzchnia użytkowa
    18,6×18,5 m Wymiary działki
    Agatka 2 250 zł

Pomocne artykuły :

Komentarze (12)

@anonim: W sierpniu rząd przyjął projekt nowelizacji prawa budowlanego, polegający na wydaniu zgłoszenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce bądź działkach, na których został zaprojektowany. Do złożenia wniosku będzie niezbędny gotowy projekt budowlany, plan zagospodarowania terenu wykonywany przez architekta adaptującego, wypis z rejestru gruntów, potwierdzenie dostepu do drogi publicznej, wypis z mpzp. Warunki przyłączenia do poszczególnych sieci można uzyskać w późniejszym terminie.
Zachęcam do zapoznania się z ofertą naszego biura, która jest dostosowana do potrzeb indywidualnego Inwestora.
Oferujemy adaptację budynku do działki w 2 pakietach:
* podstawowym (zapewniającym wykonanie planu zagospodarowania terenu, wrysowanie obrysu budynku na mapę do celów projektowych oraz dostosowanie budynku do warunków terenowych w cenie 1200 zł)
* pełnobranżowym ( zapewniającym adapatcję do działki, dostosowanie przyłączy do sieci istniejących oraz uzgodnienia z gestorami mediów i uzyskanie opinii ZUDP ).
Zapraszam do zapoznania się z ofertą adaptacji projektu gotowego do działki na stronie: http://wybieramprojekt.pl/adaptacja-projektu-do-dzialki/
architekt 2014-09-16 o 12:18
@anonim: W artykule określone zostały standardowe dokumenty, które są niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę. Natomiast, wiele zależy od konkretnego miejsca inwestycji, obszaru oddziaływania działki i jej uwarunkowań technicznych.
Dla każdego naszego Inwestora, sporządzamy bezpłatnie plan działania zmierzający do uzyskania pozwolenia na budowę w zależności od konkretnego regionu.
Oferujemy wszystko w cenie projektu, zgodnie z ofertą: "all inclusive":
* Przeanalizujemy plan miejscowy lub warunki zabudowy obowiązujące dla danej działki, by znaleźć odpowiedni projekt domu dla Inwestora.
* Skonsultujemy z urbanistami w konkrentej gminie zasady zagospodarowania terenu, by zyskać pewność wytycznych zabudowy dla danej działki.
* Sporządzimy wstępny szkic usytuowania domu na działce zgodnie z prawem budowlanym, w celu ustalenia optymalnych wymiarów budynku.
* Zaopiniujemy, czy wybrany projekt spełnia warunki planu miejscowego, co stanowi klucz do uzyskania pozwolenia na budowę.
Ustalimy, jakie dokumenty musi przygotować Inwestor, by złożyć wniosek o pozwolenie na budowę dla konkretnej działki.

Zapraszamy!
architekt 2014-09-16 o 13:04
@anonim: Witam serdecznie,
Najważniejszym etapem zmierzającym do uzyskania pozwolenia na budowę, jest adaptacja projektu domu do działki - i tutaj, pojawia się szerego formlaności. Zamawiając projekt domu w naszej firmie, wykonujemy adapatcję domu do działki wraz z kompletowaniem wszystkich dokumentów w promocyjnych cenach. Poniżej określę standardowe ceny za pełnobranżową adaptację, która gwarantuje uzyskanie pozwolenia na budowe:
1) Adaptacja 1200 PLN (UWAGA PROMOCJA!!)
2) Przyłącza, instalacje zewnętrzne wraz z uzgodnieniami 1610 PLN
3) Kompletowanie całości dokumentacji, wraz z uzyskaniem warunków itp. 345 PLN - do złożenia wniosku o pozwolenie
Działamy kompleksowo na terenie całej Polski.
Zachęcam do kontaktu z naszym architektem i wykonaniem wyceny adaptacji pełnobranżowej - indywidualnie.
Zapraszam do zapoznania się z pełną ofertą adaptacji na stronie: http://wybieramprojekt.pl/adaptacja-projektu-do-dzialki/

Podsumowanie kosztów do uzyskania pozwolenia na budowę:

Koszt zakupu projektu +

+ mapa do celów projektowych: 800 zł

+ adaptacja projektu do działki: 3.500 zł

+ dokumenty i opłaty urzędowe: 200 zł


Czekamy na Państwa zapytania: 71 712 72 22
architekt 2014-10-21 o 14:47
@anonim: Witam,
Skontaktuję się z Panem w poniedziałek, aby okreslić indywidualnie zakres adaptacji pełnobranżowej.
Dziękujemy za kontakt.
architekt 2014-12-14 o 21:29
@anonim: Witam serdecznie,
Standardowe ceny za adapatcję domu do działki wynoszą od 2 000 - 4 000 zł w zależności od regionu. Najdroższe ceny adaptacji odnotowaliśmy w woj. mazowieckim i małopolskim, na podstawie analizy rynku i wieloletniej współpracy z Inwestorami z różnych regionów Polski.
Nasza firma gwarantuje Państwu adaptację domu do działki w cenie 1200 zł bez wzgledu na region.
W cenie 1200 zł architekt adaptujący wykonuje:
* plan zagospodarowania terenu,
* wrysowuje obrys budynku na mapę do celów projektowych,
* dokonuje dostosowania budynku do warunków terenowych i stref klimatycznych,
* bilans powierzchni,
* opis techniczny,
* wypełnienie wymaganych arkuszy w projekcie typowym.

Działamy na terenie całej Polski, oferując konkurencyjną cenę i gwarancję wykonania adaptacji w najkrótszym możliwym terminie (do 7 dni), co określamy umową z Inwestorem.

W razie jakichkolwiek pytań, zapraszam do bezpośredniego kontaktu.
e-mail: kontakt@wybieramprojekt.pl
telefon: 71 712 72 22
architekt 2015-01-23 o 16:57
@anonim: Witam serdecznie,

Standardowa cena adaptacji domu do działki wynosi 1200 zł.
Decydując się na adaptację 2 domów w zabudowie bliźniaczej, oferujemy 20% rabatu na usługę.
Adaptacja bliźniaka wynosi: 1920 zł.

Zachęcam do bezpośredniego kontaktu:
e-mail: adaptacja@wybieramprojekt.pl
tel. 71 712 72 22

Zapraszam do zapoznania się z ofertą adaptacji na stronie: http://wybieramprojekt.pl/adaptacja-projektu-do-dzialki/
architekt 2015-01-30 o 17:11
@anonim: Witam serdecznie,

Faktycznie, problem z wydłużonymi terminami urzędowymi w przypadku starania się o warunki zabudowy, dotyka wielu Inwestorów i wymaga wytrwałości. Procedury administracyjne pod tym wzgledem są nadal skomplikowane i długoterminowe.
Pomimo tego, iż w 2012 planowano zmianę Prawa Budowlanego w zakresie: zniesienia wymogu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (decyzja o pozwoleniu na budowę miała być wymagana tylko przy budynkach o kubaturze powyżej 5 000 m3 albo wysokości powyżej 12 m), jednak, niestety, nadal nic w tym temacie się nie zmieniło.
Planowano również wprowadzenie lokalnych planów zagospodarowywania przestrzennego, aby uniknąć procedury składania wniosków o WZ, jednak w wielu gminach nadal nie ma opracowanych planów zagospodarowania, a w części z nich najprawdopodobniej miejscowe plany zagospodarowania terenu nie zostaną wprowadzone.
W przypadku, gdy działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Inwestor musi starać się o decyzę o WZiZT, czyli: złożyć wniosek, poczekać na rozpatrzenie wniosku, a później jeszcze wniosek musi zostać zatwierdzony i uprawomocniony. Dodatkowo, gdy obszar opracowania budynku jednorodzinnego wykracza poza granice działki objętej inwestycją, sąsiedztwo ma prawo odwołać się od wydanej decyzji.
Formalności związane z uzyskaniem warunków zabudowy mogą potrwać od 2-4 miesiecy, w zależności od sprawności działania poszczególnych urzędów.

Nasza firma oferuje pomoc w złożeniu wniosku i uzyskaniu decyzji o Waunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu.
Zachęcam do kontaktu z architektem: adaptacja@wybieramprojekt.pl
architekt 2015-02-06 o 15:15
Pokaż ukryte (7)
@architekt: a jak to jest dom dwulokalowy jednorodzinny a nie dwa segmenty to też taka sama cena? czy to się liczy jako jeden dom? budownicza 2015-05-13 o 15:40
@budownicza: W przypadku domu jednorodznnego dwulokalowego cena za adaptację budynku do działki wynosi 1200 zł (liczymy jako jeden dom). architekt 2015-05-13 o 16:02
Mam na czasie zamiar zacząć realizować marzenie swojego życia, czyli stawiać swój domek. Powiem wam, że bardzo dużo szukam w internecie jak krok po kroku uzyskać pozwolenie na budowę i nigdzie nie znalazłem tak dobrego artykułu jak ten :) Wszystko pięknie wyjaśnione bez jakichś większych „trudności”. Serdecznie polecam każdemu przeczytanie tego artykułu ludziom, którzy mają ten sam problem co ja. wincu 2015-06-09 o 16:46
HEj. mogłby mi któs napisać ile mniej więcej mnie to wyniesie czyli przejście przez te wszystkie kroki?

JEdnyny koszt jaki znam to koszt projektu, ktróry póki co wybrałam tj. 2600 zł.Chodzi mi o koszty za architekta, urzędowe etc. Dodam tylko że działka w miejscu gdzie jest MPZP.
Pozdrawiam :)
jagoda 2016-09-28 o 22:23
@jagoda: Dzień dobry,

poszczególne etapy inwestycji w dom rodzinny zostały obszernie opisane w artykule: projekt domu i inwestycja w dom rodzinny

Podsumowanie średniej kosztów inwestycji w dom:
Koszt zakupu projektu: 2.600 zł
+ mapa do celów projektowych: 800 zł
+ dokumenty i opłaty urzędowe: 300 zł
+ adaptacja projektu do działki: ok. 3.500 zł
- plan zagospodarowania
- przyłącza zewnętrzne
- kompletowanie wniosku o pozwolenie na budowę.

Oczywiście, po drodze, musimy liczyć się z możliwymi opłatami urzędowymi, np.:
Ważne dokumenty na start i opłaty urzędowe.

dokumentem, który musimy mieć na start to wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - koszt. ok 50 zł,
jeśli działka nie posiada MPZP, musimy postarać się o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy ( tzw. WZiZT) - koszt uzyskania wniosku to ok. 170 zł. Koszt przygotowania wniosku przez architekta to ok. 300 zł,
możliwe dodatkowe opłaty ( przy np. wymaganej przez niektóre urzędy mapce lokalizacyjnej, wypisy z ksiąg wieczystych) - podsumowując opłaty urzędowe wynoszą ok. 300-400 zł.

Możemy przygotować Państwu indywidualną ofertę na projekt i adaptację domu działki. Wystarczy wysłać e-mail na adres: kontakt@wybieramprojekt.pl z podaniem nazwy projektu i opisaniem zmian.

Pozdrawiam
Magdalena
architekt 2016-10-31 o 00:12