Pozwolenie na budowę to koszmar, jaki śni się każdemu, kto małymi kroczkami zbliża się do budowy upragnionego domu. Czy da się wybudować dom bez pozwolenia?
Podstawa prawna
Prawo budowlane zostało znowelizowane w lutym 2020 roku i weszło w życie po sześciu miesiącach. W kwestii budowy domów, czy raczej budynków bez pozwolenia, nie zaszły istotne zmiany. Zgodnie z polskim prawem bez pozwolenia na budowę nadal można postawić parterowy budynek nieprzekraczający 35 m2.
Wg ustawy nie mówimy jednak o domu jednorodzinnym, a o budynkach rekreacji indywidualnej, czyli popularnych prywatnych domkach letniskowych, co może ograniczać wybór działki ze względu na plany zagospodarowania przestrzennego w danej okolicy. Kreatywnych konstruktorów z 35-metrowych klocków uprzedzamy, że na każde 500 m2 powierzchni działki przypadać może tylko jeden taki budynek. Oznacza to także, że poniżej tej powierzchni działki, domu bez pozwolenia nie zbudujemy.
Czy jest furtka na to ograniczenie? Polak na szczęście potrafi wszystko, ale jest to bardziej ryzykowna opcja, gdy pomyślimy o jakiejkolwiek kontroli. Zabudowania wolnostojące o takiej samej charakterystyce, ale z przeznaczeniem gospodarczym (garaże, altany itp.) mogą na tej samej powierzchni stanąć aż dwa. Wciąż muszą to jednak być budynki wolnostojące (spanie na kanapie w salonie mogłoby dla męża oznaczać przymusowy spacer przez deszcz).
Daje to poniekąd pewne możliwości poszerzenia naszej przestrzeni życiowej np. wygospodarowanie biura i pokoju gościnnego w drugim domku, ale problematyczne staje się gdy ktoś jednak będzie chciał udowodnić nam nieprzepisową budowę. Łatwo powiedzieć, że cała rodzina spędza w domku letniskowym choćby kilka miesięcy, ale pełne zagospodarowanie budynku oznaczonego jako gospodarczy może przysporzyć kłopotów.
Niezwykły punkt 29. artykułu
We wspomnianej ustawie pojawia się jeszcze jedno określenie, które interpretować można różnie i może to spowodować problemy w kolejnych urzędach, ale warto o nim wspomnieć. Mowa artykule 29 pkt 1 1a prawa budowlanego, który określa, że pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:
„wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane”.
Kto określa rzeczony wpływ na otoczenie? Pierwszą odpowiedzialną za to osobą jest projektant, ale jeśli jego argumenty nie przekonają organu administracji architektoniczno-budowlanej, wymagane są szczegółowe wyjaśnienia. Mnogość przepisów, na jakie można powołać się w takim przypadku, sprawia, że ta luka w prawie kusi tylko, gdy w środku lasu pragniemy wybudować bunkier, a za nami stoi sztab dobrze opłacanych prawników. W innym wypadku raczej nie warto.
Miniaturowy dom, wielkie możliwości
Ten niewielki metraż to wciąż więcej niż niejedna kawalerka w dużym mieście. Sprytnie zaaranżowana przestrzeń może pomieścić nawet 4-osobową rodzinę. Ewentualny taras daje kolejne kilka metrów, które można wykorzystywać jako przedłużenie salonu w cieplejszych miesiącach, a po osłonięciu od wiatru i chłodu, nawet przez cały rok.
Przykładem tak powiększonej przestrzeni jest projekt domu letniskowego Palmas, gdzie taras praktycznie podwaja wykorzystywaną powierzchnię. Dodatkowo zyskujemy własny ogród, który oprócz nieustającego kontaktu z naturą gwarantuje także miejsce na takie rzeczy jak rowery czy narzędzia bez konieczności wynajmowania komórek lokatorskich lub wolnostojących garaży. Zabawa i czas spędzany na świeżym powietrzu również powiększają pierwotne wymiary domu, co ma duże znaczenie dla rodziców energicznych dzieci czy właścicieli psów.
Parterowy dom można także zagospodarować, tworząc systemy komfortowych antresoli używanych jako łóżka, miejsca do wypoczynku czy pracy, a nawet domowe kino. W takim wypadku warto podczas wyboru projektu zwrócić uwagę na wysokość budynku, a w trakcie prac budowlanych uwzględnić np. brak stropu pod skośnym dachem, by jeszcze bardziej wydłużyć ściany, a wraz z nimi powierzchnię użytkową.
Czysty zysk?
Sam pomysł uniknięcia biurokratycznej machiny wydaje się oczywisty, ale czy budowa domu bez pozwolenia niesie ze sobą oszczędności? Tak, ale w porównaniu z kosztami budowy nie są to astronomiczne kwoty w przypadku klasycznych, dobrze skrojonych projektów (gotowych czy na zamówienie). Dzięki budowie domu bez zezwolenia na budowę zaoszczędzimy maksymalnie kilka tysięcy złotych na formalnościach związanych z jego uzyskaniem.
Znacznie bardziej zyskamy na czasie, ponieważ oczekiwanie na komplet dokumentów trwa zazwyczaj kilka miesięcy. W przypadku budowy bez pozwolenia wymagane jest jedynie proste zgłoszenie. Niekiedy jest to natomiast możliwość stworzenia budynku bez nadzoru ekipy budowlanej i architekta, więc niejednokrotnie można się natknąć na alternatywne minidomki zbudowane własnymi rękoma z najbardziej zaskakujących materiałów.
