Problem z wąską działką? Niekoniecznie.

allinclusive

 Mam wąską działkę o szerokości 16m, co mogę na niej wybudować ?

- to częste zapytanie inwestorów, pełne rezygnacji. Niepotrzebnie. Znajdziemy rozwiązanie. Oferta projektów domów jest ogromna i coraz więcej architektów projektuje domy na wąskie działki.

projekt domu, Diona

Inwestor zgłosił się do mnie z problemem budowy domu na działce wąskiej o szerokości 16m. W tym przypadku musimy dokładnie wiedzieć, jaka jest szerokość działki, by sprawdzić optymalne usytuowanie na niej budynku, mając na uwadze  dozwolone odległości elewacji bocznych do granic działki.

Ustawowe odległości domu do granicy działki wedle prawa:

  • 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
  • 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy,
  • zgodnie z art. 12, pkt. 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:

    W zabudowie jednorodzinnej dopuszcza się:

    1)   sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m,

    2)   sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej.

Nasze zmagania z problemem i co warto zrobić ?

  • problem : mam działkę o szerokości ok. 16m, a chcę wybudować projekt typowy Atlanta, który ma szerokość elewacji 10,84 m. Chcę optymalnie wykorzystać działkę. Czy mogę sytuować dom w granicy działki lub zbliżyć się do 1,5 m ścianą do granicy działki?
  •  szukanie rozwiązania : dokładne sprawdzenie wymiarów działki na podstawie mapy geodezyjnej lub precyzyjnego odczytu z mapy zasadniczej. W tym przypadku pomiar może mieć arcyważny skutek. W tym punkcie najlepiej zlecić zwymiarowanie działki architektowi, geodecie lub doradcy ds. projektów typowych.
  •  uzyskanie zapewnienia z urzędu : Jeśli inwestor ma działkę, która w jej początku ma 15,68 m a w granicy końcowej 15,99 m, czy może przybliżyć się do granicy działki do 1,5 m? Zawsze możemy poprosić o rozmowę z osobą, która będzie wydawała na danym terenie pozwolenie na budowę. Urząd zwykle nie wystawia pisemnych oświadczeń,  ale zyskamy zapewnienie. Dodatkowo, można postarać się o zgodę sąsiedzką na przybliżenie się do granic działki sąsiada, co będzie atutem przy rozpatrywaniu wniosku o pozwolenie na budowę.

Po sprawdzeniu wymiarów na mapie zasadniczej okazało się, że inwestor ma szczęście. Szerokość jego działki nie przekroczyła 16m, zatem realna stała się możliwość budowy domu o szerokości elewacji frontowej 10,84m na wąskiej działce. Jedyne, co inwestor musiał usunąć w projekcie to 2 okna na bocznej elewacji, a zyskał możliwość budowy domu o zgrabniejszych gabarytach i większej powierzchni użytkowej, co zwiększyło jego funkcjonalność.
A co ze ścianą bez okien? - zawsze istnieje możliwość doświetlenia budynku poprzez zastosowanie luksferów czyli pustaków szklanych.( Luksfery - czytaj kolejny wpis)

Posumowanie, czyli WARTO WIEDZIEĆ :

1. Przed zakupem projektu zmierz się z działką ! { dodatkowo, jeśli to możliwe przed zakupem działki poproś w urzędzie o Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego działki ( skrót : wypis i wyrys z MPZP) lub Warunki Zabudowy (skrót : WZ)} i sprawdź na co WZ lub MPZP pozwalają. Pomoże to uniknąć kłopotów i kluczowych problemów w realizacji budowy - ale w trybie rzeczywistym...

2. Dokładne sprawdzenie wymiarów działki, w przypadku działek wąskich jest to sprawa niezwykle istotna. Inwestor ma prawo, zgodnie z przepisami, maskymalnie wykorzystać powierzchnię działki.

3. Prawo budowlane zezwala na przybliżenie się do granic działki, w przypadku działek wąskich, których szerokość nie jest równa i nie przekracza 16m.

Kilka propozycji projektów na wąską działkę :