aktualizacja: 03.08.2015

Budowa domu krok po kroku

projekt domu jednorodzinnego z poddaszem użytkowym w stylu dworkowym z garażem dwustanowiskowym w stylu dworkowym, najlepsze projekty domów, ciekawe i praktyczne projekty domów jednorodzinnych, projektu domu parterowego z poddaszem, realizacja projektu domu, domy w stylu, komfortowe projekty domów, dworkowe projekty, realizacje projektów i koszty budowyBudowa domu jednorodzinnego to wieloetapowa inwestycja. Wymaga ona zaangażowania i rozwagi w planowaniu poszczególnych kroków tak, aby solidnie zbudować wymarzony dom.

Świadomość każdego etapu budowy domu prowadzi do obniżenia kosztów całej inwestycji i pozwala na podejmowanie rozsądnych decyzji w sytuacjach wymagających szybkiego reagowania. Budowa domu krok po kroku to plan działania inwestora, począwszy do wyboru działki i projektu aż do wybudowania domu. Mając opracowany plan działania przy budowie domu jednorodzinnego możemy zaplanować finansowanie inwestycji i konkretny czas jej zakończenia, a tym samym wiemy, kiedy wprowadzimy się do nowego wymarzonego domu.

Mini-poradnik "Budowa domu krok po kroku" ma za zadanie w przystępny sposób nakreślić najważniejsze zagadnienia z jakimi zetknie się inwestor na drodze do swego celu.

Krok 1. Znalezienie i zakup działki.

Wybierając grunt pod budowę domu, należy sprawdzić działkę pod kątem jej wymiarów i warunków zagospodarowania przestrzennego. Należy wiedzieć czy działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania i koniecznie sprawdzić jakie są wytyczne z planu dotyczące zabudowy. Jeśli działka nie jest objęta MPZP, musimy mieć na uwadze, że czeka nas złożenie wniosku o Warunki Zabudowy, co zwykle wydłuża proces inwestycji do 2 miesięcy. Na tym etapie zwróć się do naszych osobistych doradców (sprawdź pakiet “all inclusive”), a dokładne wytyczne dotyczące wyboru odpowiedniej działki pod budowę domu znajdziesz w artykule: Jak dobrze wybrać działkę pod budowę domu?

W celu sprawdzenia działki pod budowę, dowiedz się w wydziale geodezji miejscowego starostwa jaki jest numer działki w księdze wieczystej i jaka jest jej wartość. Decydując się na zakup działki, należy mieć pewność statusu prawnego działki. Ostateczne potwierdzenie prawa własności sprawdźmy w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla miejsca, gdzie znajduje się nieruchomość.

Finalizując zakup działki warto zawrzeć umowę przedwstępną kupna działki w sytuacji, gdy chcemy zaczekać z decyzją o kupnie działki do czasu wydania i zatwierdzenia warunków zabudowy lub potwierdzenia otrzymania kredytu w banku. Umowa przedwstępna może przyjąć formę pisemną albo notarialną i stanowi rezerwację działki w uzgodnionej cenie. Ostateczna umowa kupna działki podpisywana jest notarialnie w kancelarii prawnej.

Krok 2. Wybór odpowiedniego projektu domu.

Budowa domu krok po kroku - rzut sytuacyjny działkiWybierając odpowiedni projekt domu musimy wziąć pod uwagę wiele kryteriów, aby zapewnić sobie komfortowy start w wygodny dom.

Analizując projekty domów na konkretną działkę pod kątem formalnym, potrzebujemy wypisu i wyrysu z MPZP lub określonych dla działki Warunków Zabudowy oraz mapy zasadniczej, z której możemy wyczytać wymiary działki, układ dróg i sąsiedztwo terenu inwestycji. Na tym etapie dobrze jest zwrócić się do doradców mających doświadczenie w analizie i interpretacji dokumentów urzędowych.

Zakładamy jednak, że kupując działkę, zanalizowaliśmy obwarowania urzędowe, więc przejdźmy do kolejnego i najważniejszego etapu w drodze do budowy domu.

Sprecyzowanie własnych wymagań dotyczących funkcjonalności i bryły wymarzonego domu to etap wymagający wiele zaangażowania i cierpliwości, biorąc pod Budowa domu krok po kroku - rzut parteruuwagę ogromną ofertę projektów typowych dostępnych na rynku. Czym się kierować: bryłą budynku, dachem, ilością przyszłych domowników czy zaprojektowanym tarasem?

Na wiele pytań, które warto zadać sobie na tym etapie, odpowiedzieliśmy w artykułach: Jak dobrze wybrać projekt domu? oraz Dom parterowy czy dom z poddaszem?
Analizując gotowe projekty domów warto pamiętać, że wybrany projekt można zmienić i udoskonalić. Niektóre nieznaczne zmiany w projekcie można wykonać bezpłatnie lub na etapie budowy domu. Jeśli zastanawiamy się nad poważniejszymi zmianami, wystarczy skonsultować je z naszym architektem, wycenę zmian wykonujemy bezpłatnie (sprawdź: adaptacja projektu do działki).

Warto też skorzystać z naszej profesjonalnej pomocy, skonsultować z nami swoje wątpliwości, kontaktując się z naszymi architektami telefonicznie, mejlowo lub zamawiając e-katalog z projektami domów dostosowanymi do indywidualnych potrzeb.

Krok 3. Zaplanowanie finansowania inwestycji.

Budowa domu krok po kroku - kosztorysPodczas planowaniu budowy domu krok po kroku praktycznie cały czas rozpatrujemy koszty budowy domu, a temat podsumowania finansowania kosztów inwestycji często nie jest jasny. Schemat sumowania wydatków omówiliśmy szczegółowo w artykule: Inwestycja w dom rodzinny, a szacowanie kosztów budowy domu wedle konkretnego projektu można sprawdzić na stronie: koszty budowy domu jednorodzinnego.

Jak zaoszczędzić na budowie domu? W planowaniu budowy domu należy rozważyć: czy chcemy budować dom systemem zleconym czy gospodarczym? jaki budujemy dom i jaka technologia budowy będzie dla bryły i metrażu domu odpowiednia? czy chcemy budować dom etapowo? Na te pytania pomoże odpowiedzieć doradca budowlany na etapie konsultacji do sporządzenia kosztorysu inwestorskiego (sprawdź ofertę: indywidualny kosztorys inwestorski). Warto zastanowić się nad każdą pozycją w kosztorysie konsultując zakres i koszty prac każdego etapu prac budowlanych z fachowcem. Wtedy decyduje się o tym, gdzie i jak szukać oszczędności, a gdzie oszczędzać się nie opłaca.

Kredyt pod budowę domu. Planując budowę domu i starając się o kredyt hipoteczny, niezbędny będzie rzeczoznawca. Wycena nieruchomości (działki lub planowanego domu) w formie operatu szacunkowego stanowi nieodłączny element procesu finansowania inwestycji z kredytu bankowego. Operat, to obok zdolności kredytowej, drugi z najważniejszych czynników wpływających na uzyskanie kredytu hipotecznego w pożądanej wysokości. Jeden operat może być wykorzystany do kilku banków. Temat omówiony jest szczegółow na stronie: rzeczoznawca i wycena nieruchomości.

Krok 4: Formalności przed budową.

Geodeta i mapa do celów projektowych. 

Uprawniony geodeta musi wykonać aktualną mapę do celów projektowych w skali 1 : 500. Jest to mapa sytuacyjno-wysokościowa, która jest niezbędna do wykonania projektu budowlanego w Polsce.

Adaptacja projektu domu do działki

Adaptacja to dostosowanie projektu domu jednorodzinnego do warunków lokalnych terenu, na którym znajduje się dana działka. Architekt adaptujący wykonuje plan zagospodarowania terenu, wrysowuje obrys budynku na mapę do celów projektowych oraz dokonuje dostosowania budynku do warunków terenowych. Szczegółowe informacje dostępne są na stronie: Adaptacja domu do działki

Do zgłoszenia budowy niezbędna jest tylko adaptacja do działki, natomiast w trybie pozwolenia na budowę konieczna jest adaptacja pełnobranżowa z przyłączami.

Zgłoszenie budowy domu. 

Z dniem 28 czerwca zostały uproszczone procedury związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Przede wszystkim do zgłoszenia będzie potrzebny projekt architektoniczno-budowlany w 4 egzemplarzach. Architekt adaptujący, który przygotowuje projekt budowlany do złożenia w urzędzie, określa obszar oddziaływania inwestycji. Jeżeli budynek zmieści się w całości na działce, inwestycja może być objęta zgłoszeniem. W takiej sytuacji nie trzeba dołączać warunków przyłączenia obiektu do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej, gazowej czy energetycznej.

Budowa domu krok po kroku - adaptacjaDo zgłoszenia budowy wystarczy projekt domu oraz adaptacja domu do działki.

Po zgłoszeniu budowy w urzędzie, czekamy 30 dni. Jeżeli urząd nie wniesie sprzeciwu w terminie 30 dni od złożenia zgłoszenia budowy, można rozpocząć prace budowlane. Przy rozpoczęciu budowy, konieczny jest Dziennik Budowy i Tablica Budowy, które dołączamy do projektu. Po wybudowaniu domu, należy zawiadomić właściwy urząd o zakończeniu prac budowlanych. Jeśli urząd nie zgłosi sprzeciwu w ciągu 14 dni, można przystąpić do użytkowania domu.

Tryb pozwolenie na budowę domu.

Uzyskanie pozwolenia na budowę w trybie dotychczasowym będzie konieczne w sytuacji, gdy obszar oddziaływania domu będzie wykraczał poza zakres projektu zagospodarowania działki lub terenu, np. w przypadku budowy domu bezpośrednio w granicy działki. Projektant będzie też miał obowiązek wyznaczenia w projekcie budowlanym obszaru oddziaływania budynku. Na obszar oddziaływania inwestycji w szczególności ma wpływ: zachowanie odpowiednich odległości od granic z sąsiednimi działkami oraz ich zabudowań.
W takiej sytuacji do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę należy mieć projekt gotowy, wykonaną adaptację pełnobranżową z przyłączami oraz warunki przyłączenia obiektu do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej, gazowej czy energetycznej. Szczegóły uzyskania pozwolenia na budowę omówiliśmy w artykule: Jak uzyskać pozwolenie na budowę?

Decyzja wydawana jest w ciągu 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji.

Krok 5. Znalezienie firmy wykonawczej, kierownika budowy i zakup materiałów budowlanych.

Budowa domu krok po kroku - materialyWybór ekipy budowlanej należy rozpocząć od weryfikacji kosztorysów ofertowych konkretnych firm wykonawczych. Jest to kluczowy etap w zapewnieniu sobie sprawnej realizacji budowy domu. Na tym etapie, warto skorzystać z pomocy profesjonalistów we wskazaniu najbardziej korzystnej oferty firmy wykonawczej. Możesz również skorzystać z porad znajomych osób, które wybudowały już własny dom i korzystały z usług godnych polecenia podwykonawców. Zobacz wpis na blogu budowlanym: z czego wybudowac dom?
Jeśli jednak masz wątpliwości, polecamy zlecenie usługi weryfikacji firm wykonawczych. Takie zlecenie może kosztować ok. 200-600 zł, ale w tym przypadku nie należy oszczędzać. W koszt takiej usługi wchodzi zwykle: doradztwo w zakresie doboru odpowiednich materiałów budowlanych, technologii budowy i systemu budowy, kontrola kosztów inwestycji oraz weryfikacja kosztorysów ofertowych firm wykonawczych,analiza i pomoc we wskazaniu najbardziej korzystnej oferty firmy wykonawczej. Firma Norman, z którą współpracujemy dodatkowo w ramach usługi zapewnia pomoc w doborze i zakupach materiałów budowlanych potrzebnych do budowy domu (sprawdź ofertę: doradztwo budowlane i kosztorysowanie)

Kiedy już jesteś o krok od rozpoczęcia budowy domu, należy zatrudnić Kierownika Budowy. Kierownika zwykle poleca firma wykonawcza czyli ekipa, która została zatrudniona do wykonywania prac budowlanych. Podpisując umowę dobrze jest zagwarantować sobie w umowie możliwość zmiany kierownika w trakcie realizacji.

Krok 7. Budowa domu.

Budowa domu krok po kroku - stan surowystanu surowy

Mianem "stan surowy zamknięty" określa się ten etap budowy, gdy mamy zrealizowane: fundamenty, ściany, słupy, stropy, dach z pokryciem dachowym, ściany działowe oraz stolarkę okienną i drzwiową zewnętrzną.

Na tym etapie pojawia się wiele pytań dotyczących materiałów do budowy domu i rozwiązań funkcjonalnych. Odwiedź nasz blog budowlany, gdzie znadziesz wpis TANI DOM - pokusy i porady oraz wytyczenie domu i planowane wydatki.

Wykopy pod ławy fundamentowe to bardzo ważny etap w budowie domu. Po wylaniu fundamentów należy zrobić przerwę techniczną od 2 do 3 dni, aby fundament dobrze się osadził. Szczegóły dotyczące tego etapu znajdziejsz na blogu: wykopy pod ławy fundamnetowe i zalanie ław fundamnetowychizolacja fundamentów.

Ściany fundamentowe - standardowo wykonywane do wysokości 30-50 cm nad poziom terenu w domach podpiwniczonych jak i w domach bez piwnic. Zobacz budowa domu na etapie ścian fundamentowych.

scianyŚciany nośne konstrukcyjne - elementy konstrukcyjne (pustaki, silikaty, ceramika), z których się muruje, powinny mieć identyczną wytrzymałość na ściskanie oraz wysokość. Przeczytaj w poradniku budowlanym: budowa ścian z betonu komórkowego

Strop i więźba dachowa - istotny etap w budowie domu, na którym musimy rozważnie przyjrzeć się pracom ciesielskim. Należy zastanowić się jakiego drewna użyjemy do budowy? Czy może zdecydujemy się na gotowy strop? Zobacz porady na blogu "dom tani w budowie": budowa więźby i dachu,  montaż wiązarów dachowych, dach z wiązarów gotowy, kominy systemowe

Stan surowy otwarty - mamy wymurowane ściany nośne i kominy oraz wykonany strop nad parterem. Jeśli planujemy dom z poddaszem mamy już schody wewnętrzne i oczywiście więźbę dachową i dach. Nie ma drzwi, okien, ścianek działowych. W przypadku zakończenia budowy na tym etapie, otwory okienne i drzwiowe zabezpieczamy folią i deskami. Zobacz na blogu wyceną za stan surowy otwarty

Stan zamknięty - to ten etap budowy domu, gdy wstawiamy okna i drzwi oraz tynkujemy nasz dom.

Etap wykończeniowy

Budowa domu krok po kroku - etap wykończeniowyNastępnym etapem jest wykonanie instalacji wewnętrznych, posadzek, montaż białej ceramiki (łazienki), wykonanie tynków wewnętrznych, malowanie. Tak osiągamy stan "pod klucz", czyli dom gotowy do wprowadzenia się lokatorów

Krok 8. Formalności po zakończeniu budowy.

Po wybudowaniu domu, należy zawiadomić właściwy urząd o zakończeniu prac budowlanych. Jeśli urząd nie zgłosi sprzeciwu w ciągu 14 dni, można przystąpić do użytkowania domu.

Komentarze