aktualizacja: 29.05.2016

Budowa domu jednorodzinnego na działce rolnej. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego.

z341Z dniem 1 maja 2016 roku zmieniły się zasady nabywania ziemi. W założeniu ustawa ma zapobiec spekulacjom w obrocie ziemią. Podstawową formą zagospodarowania państwowych gruntów ma być dzierżawa.

Ustawa wstrzymuje sprzedaż państwowych gruntów na 5 lat z wyjątkiem nieruchomości do 2 ha oraz innych przeznaczonych np. na cele nierolne jak pod budownictwo mieszkaniowe, centra biznesowo-logistyczne czy składy magazynowe.

  • Kto może kupić działkę rolną?

Ustawa wprowadza regulację dotyczącą prywatnego obrotu ziemią. Zakłada się, że nabywcą ziemi rolnej może być jedynie rolnik indywidualny czyli osoba fizyczna, która ma kwalifikacje rolnicze, od co najmniej pięciu lat mieszka w danej gminie i przez ten czas osobiście prowadzi gospodarstwo do 300 ha. Osobiste prowadzenie gospodarstwa oznacza m.in. zakaz zbywania i oddawania nieruchomości w dzierżawę innym podmiotom. Rolnicy indywidualni mogą swobodnie kupować ziemię rolną tylko do 300 ha. Po przekroczeniu tej powierzchni dalsze zakupy staną się nielegalne.

Plusy dla osób spokrewnionych: ziemia będzie mogła zostać przepisana na osobę bliską zbywcy, co oznacza, że nie trzeba bać się o ojcowiznę. Co prawda, Agencja Nieruchomości Rolnych będzie miała prawo pierwokupu ziemi, jednak nie będzie to dotyczyło dziedziczenia gospodarstwa przez osoby bliskie. Czyli Agencja Nieruchomości Rolnych nie ma prawa pierwokupu w przypadku przepisania ziemi w testamencie innemu rolnikowi, który nie jest jego krewnym.

Według ustawy, sprzedaż ziemi nie dotyczy nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu są przeznaczone na cele inne niż rolne (czyli nie dotyczy to działek, dla których wydano warunki zabudowy przed 30 kwietnia 2016 r).

Przepisy ustawy nie dotyczą działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektara (30 arów) - czyli są wyłączone spod rygorów nowej ustawy.

  • Czy budowa domu na działce rolnej będzie możliwa?

Na działce rolnej może wybudować dom jednorodzinny osoba będąca rolnikiem, tzn. osoba fizyczna będąca właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, prowadząca osobiście gospodarstwo rolne, posiadająca kwalifikacje rolnicze, zamieszkała w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa (art. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).

Jeśli jesteś rolnikiem, możesz rozpocząć budowę domu mieszkalnego na działce rolnej, ponieważ budowa domu jednorodzinnego jest bezpośrednio związana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Oczywiście, budowa domu musi być zgodna z planem zagospodarowania, jeśli działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania lub warunkami zabudowy. Warunki zabudowy dotyczą działek, które nie są objęte planem.

W planie ujęte są zawsze wymagania dotyczące zabudowy na działce i należy je spełnić, jeśli nie spełnimy warunków zagospodarowania działki nawet rolnik nie będzie mógł wybudować się na działce rolnej. Jeśli zatem działka ma plan, jesteś rolnikiem, wybierzesz projekt domu spełniający wytyczne z planu, składasz wniosek o pozwolenie na budowę i po uzyskaniu pozwolenia na budowę, możesz rozpocząć budowę domu.

Jeśli starasz się o warunki zabudowy, działka musi spełniać kilka warunków:

  • działka musi spełniać warunek dobrego sąsiedztwa, czyli co najmniej jedna sąsiadująca działka musi być zagospodarowana, by móc określić sposób nowej zabudowy,
  • w przypadku, gdy planujesz zabudowę zagrodową, nie stosuje się powyższego warunku (gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie),
  • działka musi mieć dostęp do drogi publicznej;
  • istniejące lub projektowane uzbrojenie działki musi być wystarczające do rozpoczęcia budowy domu;
  • zabudowa musi spełniać odrębne przepisy (np. spełnienie warunków konserwatorskich lub związanych z ochroną środowiska).

Jeżeli nie jesteś rolnikiem a chcesz kupić działkę rolną i wybudować na niej dom, musisz podjąć się jednego z dwóch ważnych kroków:

  • zakup małej działki rolnej do 0,30ha i przekształcenie jej w budowlaną - na ten moment takie działki wyłączone są z przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego,
  • zakup działki w zabudowie siedliskowej lub przeznaczonej w planie pod zabudowę jednorodzinną - jeśli nabywana nieruchomość wchodzi w skład majątku małżonków, to wystarczy, że jedno z nich będzie rolnikiem indywidualnym.

Po wprowadzeniu nowej ustawy, niestety kwestie budowy na działce rolnej będą bardziej skomplikowane niż dotychczas. Odrolnienie działki nie jest możliwe. Na ten moment mamy do czynienia z patową sytuacją związaną z działkami większymi niż 30 arów. Wiele gmin posiadających miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, objęło większość działek rolnych jako tereny zabudowy zagrodowej lub mieszkaniowej jednorodzinnej. Niestety, jak wynika z ustawy, nie można ich sprzedać osobom niebędącym rolnikami. A na szybko indywidualnym rolnikiem nie jest łatwo zostać, nawet osobom mającym wiedzę w tym zakresie. Gminy nie wiedzą dokładnie jak postępować w takich przypadkach, będą wstrzymać się z decyzjami związanymi z pozwoleniami na budowę lub wydawaniem warunków zabudowy.

  • Utrudnienia spowodowane nową ustawą o obrocie ziemią:

1. Nabycie ziemi rolnej przez podmioty niedopuszczone ustawą jest utrudnione. Istnieje teoretycznie możliwość nabycia, ale dopiero po uzyskaniu akceptacji takiego nabywcy decyzją administracyjną wydaną przez prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. Na pozytywną, w sumie uznaniową decyzję, można liczyć w przypadku, gdy sprzedający przekona, że nie było możliwości nabycia nieruchomości przez podmioty dopuszczone ustawą, natomiast nabywca musi dać rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej. Dodatkowo, należy podkreślić, że w przypadku nabycia ziemi przez podmiot inny niż ustawa przewiduje, nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych - jest to też jeden z głównych punktów założeń ustawy.

Trudności z nabyciem ziemi rolnej pod zabudowę, może przyczynić się do wzrostu cen działek budowlanych.

2. Trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego. 80% inwestorów kredytuje swoje budowy. Ustawa o obrocie ziemią rolną sprawia, że dostęp do kredytu na wybudowanie domu na działce rolnej został znacznie ograniczony. Dlaczego? Ze względu na wiele niejasności, banki wstrzymały kredyty dla działek rolnych. Sprawdzamy jeszcze ten temat, ale po wprowadzeniu ustawy, w przypadku nieruchomości rolnych suma hipoteki, która jest wpisana w księdze wieczystej nie może być wyższa od aktualnej wartości nieruchomości, czyli w tym przypadku od aktualnej wartości działki. Jeżeli hipoteka będzie wyższa niż wartość nieruchomości, nie ma możliwości uzyskania kredytu.

3. Ziemia rolna i jej spadek wartości.  "Jak przewidują ekonomiści, sytuacja, gdy ziemia rolna stanie się towarem, którego nie będzie można sprzedać, gdyż prawie 90 proc. polskiego społeczeństwa z góry zostanie wyłączonych z kręgu nabywców, będzie skutkować znacznym obniżeniem wartości polskiej ziemi, a tym samym obniżeniem wartości istniejących zabezpieczeń hipotecznych ustanowionych dla rolników, którzy zaciągnęli kredyty na swoją działalność.
W ostatnich latach wartość polskiej ziemi rolnej miała tendencję wzrostową. Rolnicy, którzy zaciągnęli kredyty, zabezpieczając je hipotecznie na ziemi rolnej, mogą mieć poważny problem, jeżeli wartość gruntów rolnych w najbliższych latach spadnie i banki zażądają dodatkowego zabezpieczenia kredytu. Istnieje poważne ryzyko, że banki będą bardzo ostrożne, jeżeli chodzi o finansowanie sektora rolniczego, a spora część dotychczasowych kredytów może zostać wypowiedziana ze względu na brak wystarczających zabezpieczeń." ( źródło: http://www.rp.pl/)."

  Na ten moment jest wiele niejasności formalno-prawnych wynikających z ustawy w strukturze inwestor-bank-gmina. Na pewno przez każdą decyzją dotyczącą zakupu działki rolnej lub sposobu przeprowadzenia zakupu działki rolnej pod zabudowę, warto udać się do konkretnego urzędu (gmina, starostwo) i pozyskać jak najwięcej informacji o procedurach panujących w konkretnym miejscu.

W takiej sytuacji, kiedy następuje paraliż związany z zakupem działek pod zabudowę, problemy inwestycyjne związane z działkami rolnymi pod zabudowę, problem z kredytowaniem, podstawą jest jednoznaczna interpretacja ustawy i konkretne procedura postępowania. Z tego co wiemy, osoby poszkodowane, którym nie udało się uzyskać kredytu na zakup działek lub budowę domu na działkach rolnych występują do ministra rolnictwa o jednoznaczną interpretację lub nowelizację prawa.

Polecane artykuły:

Czy masz działkę rolną? Chcesz odrolnić działkę? Podaj szczegóły swojej sytuacji, znajdziemy najlepsze rozwiązanie dla ciebie.

Komentarze